明明(中信证券首席经济学家)

　　近日，中国人民银行在山东省济南市召开了保障性住房再贷款工作推进会，通过这一政策举措加速商品房去库存，推动房地产市场的平稳健康发展。本次推进会贯彻了国常会上指出的既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进存量房产去库存工作，其中保障性住房再贷款正是对国常会精神以及去库存目标的再落实，体现了政府稳地产的决心，有助于房地产市场平稳健康发展。

　　保障性住房再贷款政策的设立，是通过市场化和法治化的方式，支持地方国有企业以合理价格收购已建成的存量商品房，并将其用作保障性住房配售或租赁。在再贷款政策的帮助下，地方国有企业可以利用低成本的再贷款资金，以合理价格收购已建成但未售出的商品房。这些商品房将转化为保障性住房，满足低收入群体的住房需求。同时，保障性住房再贷款政策将租赁住房贷款支持计划并入统一管理。以首批试点城市之一的济南为例，济南城发集团是租赁住房贷款支持计划试点下首单贷款落地企业。截至今年5月底，济南城发集团利用支持计划投资购置了42个项目，其中已交付13个项目，投入运营了7个项目、3586间、16.42万平方米，当前平均出租率90%。

　　商品房去库存举措的核心在于通过政策引导和市场机制，消化大量未售出的商品房库存，稳定房地产市场。预计各地政府将从以下方面着手进行政策推进：首先是地方政府的深度参与和专业化运营来进行保障性住房收购和运营工作，通过选择具有专业化运营能力的国有企业作为收购主体，在政策范围内提供适当的财税支持，克服政策推进中的困难以实现保障房收储。同时，商品房收储也离不开金融机构的支持。金融机构在本轮政策实施中将持续发挥重要作用，通过提供低成本资金，支持地方国有企业的收购活动。

　　以央行设立的3000亿元保障性住房再贷款为例，利率为1.75%，央行按照贷款本金60%发放再贷款，则可带动约5000亿元银行贷款。以首批试点城市为例，济南利用64.43亿元贷款完成了233亿元投资，共收购3.05万套房源；天津利用36.9亿元贷款收购了2663套房源；重庆则花费5.05亿元收购了1020套。试点城市的保障性租赁住房的收购成本约为50万元/套至76万元/套，若以此为基准，则5000亿元资金可以收购约66万套至100万套，考虑到信贷资金对投资的撬动作用，保守估计下5000亿元贷款可以助力至少150万套保障房的收购，可以在很大程度上缓解库存压力。

　　通过收购商品房用作保障性住房实现去库存的措施，对房地产市场和经济基本面的提振是多方面的。

　　第一，去库存政策的实施有助于缓解房地产市场的供需失衡问题。过去的地产政策以需求端为主，上一轮地产去库存也是依靠棚改货币化刺激需求端，供给端直接发力的政策较少。如今，房地产市场供求关系发生深刻变化，需要通过市场化方式吸收大量未售出的商品房库存，减少市场上的过剩供给，才能防止因供过于求导致房价持续下跌，起到稳定房价的作用。

　　第二，消化库存能够有效缓解开发商财务压力。现金流的回升有助于降低房地产行业的金融风险，也间接支持了在建项目的“保交楼”工作。

　　第三，通过将未售商品房转化为保障性住房，提高住房供给质量，有助于满足低收入群体的住房需求，提升整个社会的幸福感和安全感。

　　从降低首付比例、降低按揭贷款利率多股乐，到保障性住房再贷款等政策的出台，从需求刺激到供给发力，体现出政府稳地产的决心，也增强了市场信心。在近期一系列房地产利好政策的影响下，部分一二线城市二手房成交景气度有所回升，二手房价格逐步趋于稳定。我们相信，一系列政策的积极调控有助于避免房地产市场大起大落，促进房地产市场稳定，保障房地产市场长期健康发展，为经济的平稳运行提供坚实保障。